Принтиране

Сделки с части от обекти и с несамостоятелни обекти

Автор: Бисерка Маринова,

 

Преглед на съдебната практика

В практиката често възникват въпроси, свързани с правната възможност за разпоредителни сделки с несамостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост, т.е. такива, които не представляват обекти според вещното право.1

На първо място, тук спадат таваните и мазетата, които по своето предназначение са обслужващи отделни жилища или други обекти в сградата. Това ги причислява към вещите – принадлежности, условие за което е да има конструктивна и/или функционална връзка между главната и акцесорната вещ. Тъй като таваните и мазетата нямат самостоятелно предназначение, въпреки че са пространствено обособени, това не променя техния несамостоятелен характер и „тези помещения не могат да се придобиват отделно от обекта, който обслужват, освен ако не могат да се присъединят като принадлежност към друг самостоятелен обект на собственост в същата сграда, което означава, че е допустимо придобиването им само от лице, което има качеството на етажен собственик“.2 Съдебната практика приема, че моментът, в който е завършена на етап „груб строеж“ една сграда и тя отговаря на изискванията за приложение на режима на етажна собственост, съвпада с момента за придобиване собствеността върху точно определено мазе и от този момент измененията вече не могат да променят идентичността.3

Необходимо е да се има предвид, че когато мазето или таванът е принадлежност към жилище, то същото съгласно чл. 40 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) задължително следва да включва складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него, като е допустимо помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни. В тази връзка, дори ако мазе, таван или помещение, което се ползва като склад, бъдат преустроени като жилищни, те не придобиват статут на самостоятелен обект на правото на собственост, ако не отговарят на законовите изисквания за жилище.4 Сходни са правните изисквания и в случаите на присъединяване на стая, която е част от друг съседен самостоятелен обект в сградата. Освен по силата на договореност между собствениците на двата обекта, до такъв резултат може да се стигне в резултат на проведено съдебно производство за делба. Разпоредбата на чл. 203 ЗУТ създава правна възможност да се извърши преустройство за образуване на дялове в самостоятелен обект, доколкото то може да е незначително и да стане без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект или издава мотивиран отказ.

Добре е да се отчита, че по силата на чл. 9 от Наредба № 1 от 30.07.2003 г. за номенклатурата на видовете строежи, всяко преустройство се приравнява на строеж от четвърта категория. За строежи от същата категория се смятат вътрешните преустройства на сградите от първа до четвърта категория включително, с които се променя предназначението, без да се засяга конструкцията и без да се променят натоварванията. За целта ще бъде необходимо на основата на виза за преустройство, издадена от общинската администрация, да се изготви нов инвестиционен проект. Той трябва да съдържа поне девет части: архитектурна, технологична, конструктивна, електро, ВиК, отопление и вентилация, енергийна ефективност, план за безопасност и здраве, пожарна безопасност. За сградите, които представляват паметник на културата, задължително е проектът да бъде съгласуван и с Националния институт за недвижимо културно наследство. След получените съгласувания и съгласия се издава разрешение за строеж, а самите СМР се извършват под контрола на лице с правоспособност да осъществява строителен надзор; съставят се и необходимите актове и протоколи по време на строителството.

Следва да се спазват и изискванията на „Класификатора за предназначение на сградите, на съоръженията на техническата инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелните обекти в тях“, Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Повече правни проблеми могат да възникнат, ако самостоятелният обект, част от който е помещението, което ще се присъединява, има различно предназначение на трайно ползване.

В чл. 178, ал. 4 ЗУТ се съдържа забрана за ползването на строеж или част от него не по предназначението му5.

След съгласуване и одобряване на строителните книжа може да се приеме, че помещението, което се приобщава, ще придобие правния статут и предназначението на трайно ползване на самостоятелния обект, към който се приобщава.

Като паралел може да се разгледа и случаят, при който се обединяват два съседни самостоятелни обекта. Независимо дали собственикът и на двата обекта е един и същ или се предвижда разпоредителна сделка в полза на друго лице, задължително е спазването на процедурата по чл. 203 ЗУТ.

Във всички хипотези на присъединяване или обединяване на обекти или части от тях, когато те са в сграда в режим на етажна собственост, трябва да се следи доколко са спазени предпоставките на чл. 185, ал. 1 ЗУТ за липса на необходимост от съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях.

На следващо място, принципно е възможно обслужващо помещение да бъде обособено като самостоятелен обект и след това да бъде обект на разпоредителна сделка. И в тази хипотеза, ако основният обект е с предназначение на ползването „жилище“, ще е необходимо към него да останат (или се обособят с инвестиционния проект) обслужващи помещения – друг таван/мазе или складово помещение. Необходимо е, в случай че новият самостоятелен обект е кабинет за творческа дейност, жилище, офис или ателие, за него да има осигурено място за паркиране в границите на същия урегулиран поземлен имот.

От голямо значение при сделките, с които се приобщава част от друг самостоятелен обект или се обединяват съседни обекти, е правната норма на чл. 40 от Закона за собствеността (ЗС). При прехвърлянето на части, както и на цял самостоятелен обект етажният собственик не може да запази за себе си изцяло или частично припадащия се към обекта дял от общите части6.

Там се определя като меродавен момент за определяне дела в общите части стойността към момента на построяване на сградата, която разпоредба е императивна, поради което всяко друго разпределение би било нищожно поради противоречие със закона.7 Следва да се подчертае, че преминаването на съответните идеални части към новия собственик става по силата на закона, тъй като тези идеални части имат режима на принадлежност към главна вещ.8 Дори когато в нотариален акт идеалните части не са посочени изрично, те ще преминат към приобретателя по силата на закона, а прехвърлителят ще има само правото да претендира стойността на тези общи части9.

Изключително голямо практическо значение има правният статут на паркоместата. Според задължителната съдебна практика на ВКС – Решение № 53 от 08.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о., паркоместата представляват необособена и несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот. Трайната съдебна практика е обединена около становището, че те не са самостоятелен обект на правото и с оглед на това паркомястото не може да бъде прехвърлено с договор – възмезден или безвъзмезден, тъй като същият не може да бъде годен, възможен предмет на договора.10

Първите, а и последни за момента правни норми, които го уреждат, се съдържат в Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ДВ, бр. 101 от 22.12.2015 г.).

Прегледът на правната норма на чл. 37, ал. 4 ЗУТ сочи, че от съществено значение за начините за придобиване на права относно местата за паркиране са предвижданията на инвестиционния проект на сградата. С оглед предмета на изследването, интерес в тази насока дават мотивите на Решение № 756 от 27.04.2016 г. по т. д. № 2150/2016 г. на Софийския градски съд. Там се посочва, че ако мястото за паркиране е означено в инвестиционен проект като принадлежност към съответния самостоятелен обект в сградата, ще е налице несамостоятелен обект на правото на собственост, който може да е обект на прехвърлителна сделка, включително апорт, когато предмет на тази сделка е и главната вещ, към която той е принадлежност. Когато обаче паркомястото не е предвидено като принадлежност в инвестиционния проект, а е предмет на разпределение на ползването, то същото не съставлява обект – нито самостоятелен, нито несамостоятелен – на правото на собственост (върху мястото, определено за ползване по пътя на разпределение за ползване, лицето, комуто ползването е предоставено, не притежава абсолютно право на собственост).

По правен спор за делба на гаражна клетка (паркомясто) в подземен гараж, придобита чрез покупка на публична продан, в Решение № 1623 от 28.02.2020 г. по в. гр. д. № 10310/2017 г. на възз. II-г състав на Софийския градски съд се посочва, че ако в подземния паркинг няма гаражи с оградни стени, без значение какво е означаването в инвестиционния проект, налице ще са само паркоместа. Що се отнася до предявения евентуален иск за делба на идеални части от подземния гараж, искът също е неоснователен, тъй като обособените части (като площ и други) няма как да отговарят на изискванията за самостоятелен обект.

Важно е да се отбележи, че, както се посочва в Решение № 13270 от 17.01.2019 г. по гр. д. № 43555/2016 г. на Софийския районен съд, различното изписване на вещта по различни нотариални актове – съответно гаражна клетка и паркомясто, при което има назоваването на имота в различни титули за собственост по различен начин, не означава, че има липса на идентичност на предмета на сделките. За индивидуализирането на един имот, освен вида на имота, следва да бъдат посочени площ, граници (съсед), местонахождение. Този правен извод се налага от правилото, че не наименованието, а границите и площта детерминират вещта.

Прочитът на чл. 37, ал. 4 ЗУТ налага извода, че когато по правния си статут паркоместата са определени като принадлежност на самостоятелен обект в сградата, по аналогия с мазетата и таваните сделки с тях могат да бъдат сключвани единствено при спазване на две кумулативно изпълнени условия:

  • приобретателят да е собственик на друг самостоятелен обект в сградата – етажна собственост;
  • отчуждителят да притежава друго място за паркиране в сградата или в поземления имот, в който тя е построена.

Така например, в Решение № 13829 от 31.08.2016 г. по гр. д. № 9/2015 г. на Софийския районен съд по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор с предмет – продажба на два броя паркоместа, като принадлежност на апартамент в сградата, по който продавач е бил строителната фирма.

В Решение № 1092 от 02.10.2019 г. по гр. д. № 2399/2018 г. на XI състав на Окръжен съд – Варна е прието, че клауза в предварителен договор за продажба, в който продавачът се задължава да прехвърли собствеността на апартамент и паркомясто, е нищожна относно паркомястото, тъй като такъв обект на правото не съществува. Посочва се още, че когато паркирането в рамките на имота е осигурено посредством места за паркиране, като не е посочено същите да са принадлежност към съответните обекти в сградата, липсва основание да се приеме, че който и да е от тях може да бъде принадлежност.

По повод друг вид обекти, разположени върху повърхността на поземления имот – басейните, в Решение № 199 от 10.08.2015 г., ІV г. о. на ВКС се казва, че също както и паркоместата, басейните, изградени в незастроената част на дворното място, не са самостоятелни обекти на правото на собственост, не са и поземлени сервитути, защото няма господстващ имот, но върху тях може да се учредява вещно право на ползване, тъй като в този случай няма изискване за реалното им обособяване като самостоятелни обекти.

Що се отнася до присъединяването на части от поземлени имоти, задължително е изискването оставащата част да отговаря на изискванията за самостоятелен имот.

Оказва се, че минималният размер на поземлените имоти е различен и се определя не само от вида на имота, но и от неговото трайно предназначение на използване. Според
чл. 19, ал. 4 ЗУТ определените минимални размери за поземлени имоти за ниско жилищно застрояване са от 250 кв. м до 600 кв. м според съответния тип селище и терена. Трябва да се отчита, че предвиденото в чл. 200, ал. 2 ЗУТ изключение намира приложение само в хипотеза на присъединяване към съседен имот по реда на чл. 17 ЗУТ при първоначално урегулиране на територията.11 По отношение на земеделските земи, отново в зависимост от ползването, минималните размери са определени в чл. 72 от Закона за наследството (от 1 до 3 дка) и са различни за ниви, ливади, лозя и овощни градини. Законът за горите, наред с другите изисквания в чл. 3, ал. 1, определя за гора земята, заета от горскодървесна растителност, да бъде с площ не по-малка от един декар.

Доц. д-р Бисерка МАРИНОВА
_____
1 Съгласно § 5, т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.
2 Решение № 214 от 24.09.2012 г. по гр. д. № 1441/2010 г. на Върховния касационен съд.
3 Решение № 509 от 18.03.1976 г. по гр. д. № 1075/1976 г., I г. о. на ВС.
4 Решение № 585 от 06.11.2003 г. по гр. д. № 248/2003 г., I г. о. на ВКС.
5 Според § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ за целта се изисква промяна на съответстващите кодове, представляващи основни кадастрални данни съгласно ЗКИР и нормативните актове за неговото прилагане.
6 Решение № 154 от 1964 г. на ОСГК на ВКС, Тълкувателно решение № 34 от 1983 г. на ОСГК на ВС, както и Решение № 429 от 08.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 697/2011 г., I г. о., ГК, Решение № 177 от 13.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 745/2009 г., II г. о., ГК, Решение № 485 от 12.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1310/2010 г., I г. о., ГК, постановени по реда на чл. 290 ГПК и съставляващи задължителна съдебна практика.
7 Решение № 71 от 12.01.1963 г. по гр. д. № 1760/1963 г., I г. о.
8 Решение № 154 от 26.10.2015 г. по гр. д. № 1425/2015 г. на Върховния касационен съд, І г. о.
9 Решение № 154 от 01.12.1964 г. по гр. д. № 131/64 г., ОСГК на ВС.
10 Вж. Решение № 171 от 08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на ВКС, ГК, IV г. о.; Решение № 53 от 08.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г. на ВКС, ГК, I г. о.; Решение № 159 от 30.12.2008 г. по гр. д. № 3834/2007 г. на ВКС, ГК, III г. о.; Решение № 222 от 30.03.2010 г. по гр. д. № 4076/2008 г. на ВКС, ГК, IV г. о.; Решение № 199 от 10.08.2015 г. по гр. д. № 5955/2014 г. на ВКС, ГК, IV г. о. и др.
11Решение № 102 от 30.05.2016 г. по гр. д. № 5728/2015 г. на Върховния касационен съд, І г. о.