Практика по нормата – Член 97 и 98 от Закона за собствеността

Чл. 97. Когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, при задължение да обезщети нейния собственик.
Чл. 98. Принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго.

Актуална съдебна практика на ВКС

Решение № 55 от 16 април 2019 г. по гр. д. № 1754/2018 г., ІV г. о. на ВКС

Чл. 97 ЗС
Чл. 98 ЗС

Собствеността върху вещи – присъединени или принадлежащи към главната вещ, се урежда в чл. 97 и 98 ЗС. Когато вещта е прикрепена към имота така, че не може да се отдели без повредата му, то тя губи характеристиката си на самостоятелна движима вещ и става част от недвижимия имот. Собственикът на имота придобива правото на собственост и върху присъединената вещ съгласно чл. 97 ЗС. Трайно прикрепени към недвижимия имот са не само вещите, чието отделяне би довело до физическо му увреждане, но и тези, с отделянето на които би се нарушило функционирането му – вещи с обслужващо сградата предназначение, каквито са водно пречиствателни съоръжения, отоплителни инсталации и др. Когато вещта е прикрепена по начин, който позволява демонтирането и отделянето й от имота без увреждането му (керемиди, електромери, мивки), тя може да бъде придобита от собственика като принадлежност към имота при условията на чл. 98 ЗС – принадлежността следва главната вещ, ако не е уговорено или постановено друго. В този смисъл Решение № 180 от 18.10.2013 г. по гр. д. № 2317/2013 г., ІІ г. о. на ВКС и Решение № 118 от 02.07.2014 г. по гр. д. № 6772/ 2013 г., I г. о. на ВКС.

Решение № 47 от 25 февруари 2014 г. по гр. д. № 5425/2013 г., I г. о. на ВКС

Чл. 97 ЗС

Извършените след отчуждаването и след реституцията премествания на преградните стени не водят до вещноправни трансформации при липса на изразена воля за това от собствениците. Отнемането и присъединяването на площи при новото ситуиране на преградни стени и следващите им премествания не води до приложението на чл. 97 ЗС и до придобиване и изгубване на право на собственост върху тези площи. В случая не може да се говори за главна вещ.

Решение № 173 от 26 юни 2013 г. по гр. д. № 1273/2013 г., І г. о. на ВКС

Чл. 63 ЗС
Чл. 97 ЗС
Чл. 92 ЗС

Изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята, или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то може да се обособи като самостоятелен обект на собственост или не (когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл. 92 ЗС, а когато не е самостоятелен обект – то става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и 98 ЗС). В този смисъл е и постановената вече задължителна практика на ВКС – Решение № 137 от 17.08.2010 г. по гр. д. № 3954 от 2009 г. на ВКС, II г. о., Решение № 61 от 13.02.2012 г. по гр. д. № 291 от 2011 г. на ВКС, I г. о., Решение № 778 от 16.11.2010 г. по гр. д. № 1096 от 2009 г. на ВКС, I г. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК.

Решение № 189 от 6 януари 2015 г. по гр. д. № 2640/2014 г., I г. о. на ВКС

Чл. 97 ЗС
Чл. 98 ЗС
§ 5, т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ

С Решение № 173 от 26.06.2013 г. по гр. д. № 1273 от 2013 г. на ВКС, I г. о., Решение № 316 от 20.05.2013 г. по гр. д. № 217/2012 г. на ВКС, II г. о. е прието, че обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено. Изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята, или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то представлява самостоятелен обект на собственост или не. Когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл. 92 ЗС, а когато не е самостоятелен обект, съдът следва да установи неговия правен статут с оглед възможността да бъде придобит от притежателя на правото на строеж на основание чл. 97 и 98 ЗС. Съгласно § 5, т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. В чл. 98, ал. 2, т. 3 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г., обн. ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони е предвидено, че в многофамилните жилищни сгради, освен жилища, може да има и гаражи и общи паркинги. Когато е предвидена площ за паркиране в подземен етаж, но без изграждане на отделни гаражи с оградни стени, а са обособени само паркоместа, обектът по смисъла на § 5, т. 39 ДР ЗУТ е целият паркинг, независимо дали е наименован така или като гараж по проекта, защото паркоместата не са самостоятелен обект на собственост. Според задължителната съдебна практика на ВКС – Решение № 53 от 08.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о., паркоместата представляват необособена и несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот. Спортните центрове, включително и помещенията за фитнес, изградени съобразно изискванията на чл. 38, ал. 2 ЗУТ в подземния, полуподземния и първия етаж, също са самостоятелни обекти на собственост.

Решение № 80 от 27 юли 2018 г. по гр. д. № 3114/2017 г., II г. о. на ВКС

Чл. 98 ЗС

Дали един обект е самостоятелен обаче, не може да се определи само въз основа на тези конкретни, предварително зададени белези и характеристики, като изводът за статута му зависи и от другите, установени по делото обстоятелства, които следва да се изследват във връзка с особеностите на конкретния случай, и с оглед фактическите и юридическите критерии за определяне характера и предназначението на обекта. Заснемането със самостоятелен идентификатор по кадастралната карта самò по себе си не доказва, че е налице обособен обект на правото на собственост, а е само индиция, че последният притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Функционалното предназначение на имота във връзка с преценката за самостоятелния му характер не се определя от посоченото в кадастралната карта, то подлежи на установяване. Доколкото складовите обекти са принадлежност към жилищните обекти, като такива съгласно разпоредбата на чл. 98 ЗС следват главната вещ (Решение № 172 от 12.10.2015 г. по гр. д. № 1167/2015 г. на ВКС, I г. о.). Предмет на самостоятелно придобиване от трети лица, включително и от съсобственици на дворното място, може да бъде само такава част от жилищната сграда, съответно от складовото помещение, която е обособена като самостоятелен обект или отговаря на изискванията на действащия устройствен закон за такъв обект, и не е функционално свързана и обслужваща находяща се в съответното дворно място друга сграда, индивидуална собственост. Законът е предвидил различни хипотези на правото на собственост в зависимост от обектите и тяхното деление по видове по различни критерии, но във всички случаи обектът трябва да бъде обособен като самостоятелен, т. е. да е отграничен от другите такива. Без вещта да съществува като самостоятелен обект на право на собственост, не може да съществува и вещно право на собственост върху нея.

Решение № 143 от 16 март 2012 г. по гр. д. № 913/2011 г., I г. о. на ВКС

Чл. 97 ЗС
Чл. 98 ЗС

Частите от имоти, които по силата на влязъл в сила дворищно-регулационен план се придават от един имот към съседен нему имот при действието на ЗТСУ (отм.), не представляват самостоятелен обект на собственост, а принадлежност към главната вещ по смисъла на чл. 97 ЗС и като такива следват собствеността на тази главна вещ. В този смисъл е трайната практика на ВС (например Решение № 756 от 19.03.1969 г. по гр. д. № 283 от 1969 г. на ВС, І г. о., Решение № 398 от 1972 г. на ВС, ІІІ г. о., Решение № 2161 от 1972 г. на ВС, І г. о., Решение № 115 от 1973 на ВС, І г. о. и др.). С оглед на това и на основание чл. 98 ЗС, ако до изчитане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 от ПР на ЗУТ дворищната регулация бъде приложена, тези части остават собственост на собственика на парцела, към който са били придадени по силата на дворищно-регулационния план. Обратно, ако до изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 от ПР на ЗУТ дворищната регулация не бъде приложена, на основание § 8 от ПР на ЗУТ поради отпадане на отчуждителното действие на неприложения дворищно-регулационен план, тези части стават част от имота, от който са били отчуждени по силата на неприложения дворищно -регулационен план. Както бе прието в Тълкувателно решение № 3 от 27.03.2011 г. по гр. д. № 3 от 2010 г. на ОСГК на ВКС, в този случай трансформацията на собствеността настъпва по силата на закона, без да е необходимо да бъде осъществена предварително административната процедура по привеждане на регулационните граници на парцелите в съответствие с имотните им граници. Поради това, ако към момента на отпадане на отчуждителното действие на дворищно-регулационния план имотът, от който тези части са били отчуждени по силата на този план, вече е поделен между неговите съсобственици и при тази делба е бил възложен на един от тях или е бил закупен на публична продан, върнатите придаваеми части не могат да се делят отделно. Те ще станат индивидуална собственост на съделителя, на който главният имот е бил възложен при делбата, или на купувача по публичната продан, а останалите съделители биха имали право само на обезщетение за неоснователно обогатяване в размер на сумата, съответстваща на стойността на дяловете им от частите, върнати към бившия им съсобствен имот след отпадане на отчуждителното действие на дворищната регулация. Ако обаче към момента на отпадане на отчуждителното действие на дворищно-регулационния план имотът, от който тези части са били отчуждени по силата на този план, все още не е поделен, върнатите към имота придаваеми части следва да се поделят заедно с този имот, тъй като по силата на отпадането на отчуждителното действие на дворищно-регулационния план и на основание чл. 98 ЗС те са станали част от този имот. Тоест делбата следва да се извърши не на парцела, а на имота в неговите имотни граници преди влизане в сила на дворищно-регулационния план, чието отчуждително действие е отпаднало по силата на § 8 от ПР на ЗУТ.

Решение № 102 от 4 октомври 2019 г. по гр. д. № 4736/2017 г., ІІ г. о. на ВКС

Чл. 97 ЗС
Чл. 98 ЗС
Чл. 39, ал. 3 ЗПИНМ (отм.)

Съгласно тълкуването по т. 2 на ППВС № 5/1972 г. съпружеска имуществена общност стават вещите и имотите, придобити докато трае бракът, а моментът на придобиването се определя съобразно общите правила за прехвърлителното действие на съответния придобивен способ. Ако придаването по регулация е извършено при действието на ЗПИНМ (а така е и при действието на ЗТСУ – отм.), дворищно-регулационния план има непосредствено отчуждително действие – според чл. 39, ал. 3 ЗПИНМ в момента на влизането в сила на дворищната регулация частите от дворни места, придадени към съседен парцел, се считат за собственост на лицето, на което е принадлежал имотът, за който е отреден парцелът. Предвиденото заплащане на обезщетение (парично или имотно) не е елемент от фактическия състав на отчуждаването и съответно не рефлектира върху момента на преминаване на собствеността, който настъпва от влизане в сила на заповедта, с която регулационният план е одобрен. Определеното обезщетение поражда само облигационни правоотношения между собственика на имота, от който се отчуждава част, и този, притежаващ съседния имот, към който тази част се придава.

Дали застроен обект е самостоятелен обект на вещни права или не е, се определя от нормативно уредените строителни правила и норми, а не от обстоятелството дали същият има идентификатор по кадастралната карта.

Подбора на съдебната практика направи
Бонка ДЕЧЕВА, съдия от ВКС