Разграничение между договора за доброволна делба и договора за разпределение на ползването – правни аспекти

Настоящата статия има за цел да изследва приликите и разликите между договора за доброволна делба и договора за разпределение на ползването между съсобственици. Ще бъдат разгледани характерът и правната природа на двата договора, тяхната непосредствена цел, както и въпроси, свързани с изпълнението и неизпълнението им. В хода на изложението ще бъде разкрита по-голямата гъвкавост на договора за разпределение на ползването, дължаща се отчасти и на липсата на особени правила, които да го уреждат. В уводната част ще бъдат разгледани накратко приликите между двата института, за да илюстрират впоследствие и многобройните им разлики.

Първата основна прилика между договора за разпределение на ползването¹ и договора за доброволна делба се изразява в това, че и двата типа договори се сключват, за да уредят правоотношения между лица, притежаващи специфично правно качество, а именно – съсобственици на обща вещ.

И двата вида договори могат да бъдат както двустранни, така и многостранни. За тях важат общите правила на договорите, уредени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), доколкото не е предвидено друго.

Неразглеждана в теорията досега последица на договора за разпределение на ползването е, че същият – в прилика с договора за доброволна делба, може да послужи като основание за издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по чл. 417, т. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). За целта е необходимо договорът за привременна делба да бъде в същата форма, която Законът за собствеността изисква относно действителността на договора за доброволна делба на недвижим имот – писмена форма с нотариална заверка на подписите. Относно договора за разпределение на ползването обаче тази форма не е за действителност, а за осигуряване на изпълняемо по принудителен ред основание по по-лека процедура. Въз основа на сключения договор за разпределение на ползването с нотариална заверка на подписите на страните всяка от тях би могла да поиска въвод във владение по отношение на всеки друг съсобственик, който й пречи да ползва разпределената в нейна полза по общо съгласие реална част. Допустимостта на въвода във владение по отношение на идеална част от недвижим имот е разглеждана и в теорията². Съдебната практика също допуска тази възможност³.

Заслужава да се отбележи, че по-новата съдебна практика е имала случай да се произнесе по приложимостта на хипотезата на чл. 417, т. 3 ГПК, когато основанието е договор за разпределение на ползването, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Така, с Определение № 90 от 28.01.2013 г. по гр. д. № 1018/2012 г., III г. о. ВКС, до касационно обжалване не е допуснат именно спор между съсобственици по иск по чл. 422 ГПК относно издадена заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист, издадени въз основа на заверен договор за разпределение на ползването⁴.

По отношение на договора за доброволна делба на недвижим имот не съществува противоречие в теорията и съдебната практика, че същият е годен титул за издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по чл. 417, т. 3 ГПК. При наличието на предвидените в разпоредбата предпоставки, и двата договора могат да послужат за упражняване на права по посочения процесуален ред.

Когато говорим за разлики между договора за разпределение на ползването на съсобствен недвижим имот и договора за доброволна делба, на първо място следва да бъде посочено, че за доброволната делба на недвижим имот Законът за собствеността (ЗС) предвижда форма за действителност – договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните (чл. 35 ЗС). От друга страна – договорът за разпределение на ползването е неформален – законът не предвижда форма за действителност на същия, като той може да бъде сключен както устно, така и писмено (със или без нотариална заверка на подписите на страните). Евентуалната форма на договора за привременна делба има значение с оглед на доказването му, а не относно действителността му. С оглед на това, договорът за разпределение на ползването не може да бъде нищожен поради липса на форма.

Договорът за привременна делба е израз на реализиране на правата на съсобствениците по управление на общата вещ. Договорът за доброволна делба е свързан с реализация на правомощието разпореждане на сътитулярите на правото на собственост.

Договорът за разпределение на ползването може да се сключи във всяка форма, която законът познава, като уговорки за разпределение на ползването е допустимо да фигурират и като част от съдържанието на сделка по повод прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот. Такива уговорки съпътстват непосредствената цел на сделката, но самите те не са непосредствена цел, а имат уточняващо и изясняващо значение. В масовия случай създават яснота по отношение на ползването на несамостоятелни обекти или прилежащи части към самостоятелни обекти. Типичен пример е уговорката за разпределяне на ползването на паркомясто при закупуване на апартамент в сграда – етажна собственост.

От друга страна – договорът за доброволна делба на недвижим имот не може да се сключва във форма, по-лека от предвидената, но това не изключва възможността същият да бъде сключен във формата на нотариален акт. Тази хипотеза е особено актуална, ако уравнението на дела на един съсобственик се извършва чрез прехвърляне нему на личен имот на друг съсобственик (респ. идеална част от личен имот). В този случай въпросът за формата на подобно съглашение може да ни доведе до извод за необходимостта от нотариален акт като форма за действителност на сделката по чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)⁵, ⁶.

На следващо място – целта на договорите е различна. Договорът за разпределение на ползването цели да внесе яснота как ще се ползва съсобствената вещ. С него се търси единствено (когато няма уговорка за предаване на владение по смисъла на чл. 68 ЗС)⁷ внасяне на яснота в отношенията между съсобствениците, без да се цели (или поне не веднага) прекратяване на съсобствеността.

Договорът за доброволна делба, от своя страна, има непосредствена цел да прекрати съсобствеността между лицата сътитуляри. Прекратяването настъпва по силата на самия договор (чл. 24, ал. 1 ЗЗД).

Договорът за доброволна делба има конститутивно действие⁸ – той води до промяна в правното положение на съсобствениците, като притежаваното от тях в съсобственост право се трансформира (в общия случай) в индивидуално, еднолично право на собственост върху самостоятелно обособена вещ.

Договорът за разпределение на ползването има установително действие – той не променя квотите в съсобствеността и не е насочен към нейното прекратяване, а установява в отношенията между съсобствениците как да бъде ползвана вещта в съответствие с притежаваните дялове. Разбира се, допустими са по общо съгласие уговорки за ползване на вещта в по-голяма или по-малка част в сравнение с притежаваните права, но това не води до конститутивен ефект на договора, доколкото промяна в самите идеални части на лицата не е налице.

Една от най-важните разлики между договора за разпределение на ползването и договора за доброволна делба откриваме по отношение на вещта, по повод на която е сключен съответният договор. Договорът за привременна делба може да има за свой предмет вещ, която не представлява самостоятелен обект на собственост – напр. маломерен двор, стаи в жилище, паркоместа и т. н.

Принципът при договора за доброволна делба на недвижим имот е, че по възможност всеки съделител трябва да получи дела си в натура, от което следва, че когато се дели имот, този имот трябва да е поделяем – да е възможно да се обособят от него самостоятелни обекти на собственост при спазване на благоустройствените изисквания (например чл. 201-203 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), както и чл. 75 от Закона за наследството)⁹. Именно в тази разлика се крие една от причините за гъвкавостта на договора за разпределение на ползването му в сравнение с договора за доброволна делба. За привременната делба не е налице задължение да бъдат представени и скици и/или схеми на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), нито е нужно снабдяването с данъчна оценка. Когато имотът е неподеляем, а никой от съсобствениците не иска той да й се възложи или изнесе на публична продан, договорът за разпределение на ползването остава най-удобната форма за уреждане на въпросите относно ползването на имота.

Специфики съществуват и относно последиците от сключването на двата договора тогава, когато съсобственик не е участвал в сключването на договора и не е страна по него. Така, на основание чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството (ЗН), във връзка с чл. 34, ал. 2 ЗС, когато делбата е извършена без участието на някой от съсобствениците, тя е изцяло нищожна. Тук е мястото да се отбележи, че ако съсобствениците, сключили договора за доброволна делба, притежават квоти в съсобствеността повече от 50%, нищожният поради неучастие на съсобственик договор за доброволна делба може да се разглежда като решение на мнозинството относно ползването на вещта по чл. 32, ал. 1 ЗС¹⁰.

По отношение на договора за разпределение на ползването не съществува аналогично правило за нищожност. Тогава какво е правното действие на такъв договор, когато в сключването му не е участвал съсобственик?

В тази хипотеза считам, че ако договорът за привременна делба е сключен от част от съсобствениците, притежаващи повече от 1/2 ид. ч. от вещта, договорът е обвързващ за неучаствалите в сключването му съсобственици като решение на мнозинството по чл. 32, ал. 1 ЗС. Друго е разрешението, ако договорът е сключен между лица, притежаващи по-малко от 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху общата вещ – тогава договорът е непротивопоставим на неучаствалите при сключването му съсобственици, притежаващи повече от 1/2 ид. ч., и те могат да обвържат страните по договора на свой ред със свое решение относно ползването като мнозинство. Разбира се, съществува и вариант, в който неучаствало в сключването на договора лице – съсобственик, встъпва¹¹ в договора като страна и по този начин се постига решение на мнозинството. По повод обвързващото действие на договора за разпределение на ползването, сключен от съсобственици, притежаващи повече от 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху вещта, и разглеждането на договора като обвързващо останалите съсобственици решение на мнозинството, е налице и съдебна практика¹². Видно е, че специалното основание за нищожност на договора за доброволна делба не може да бъде пренесено механично върху договора за разпределение на ползването. На първо място – защото правилото е специално, а не общо, поради което и не може да се тълкува разширително или по аналогия. На следващо място – налице са правила в ЗС относно управлението на съсобствена вещ, които успешно могат да запълнят празнотата относно уредбата на договора за привременна делба като самостоятелен институт. Заслужава да се отбележи и че практическите последици от възприетата по-горе теза за неприложимост на правилата на чл. 75, ал. 2 ЗН във връзка с чл. 34, ал. 2 ЗС отговарят в много по-голяма степен на нуждите на живота, отколкото тезата за нищожността. Достатъчно е да приведем пример, в който съсобственици, притежаващи 90% ид. ч. от правото на собственост върху общата вещ, са сключили договор за разпределение на ползването без участието на този, който притежава останалите 10. Този съсобственик може както да не знае за договора, така и изрично да е отказал да бъде страна. Логично е договорът да се счете като решение на мнозинството, а не като нищожно правоотношение, непораждащо никакви правни последици. По този начин се постига двоен ефект – не може съсобственик с малък дял да „пребори“ всички останали, а всички останали няма да е нужно да вземат ново решение на мнозинството, като ще се ползват от вече взетото, обективирано в договора за разпределение на ползването.

Неучастието на съсобственик в договора за доброволна делба и участието на несъсобственик в договора за доброволна делба нямат идентични правни последици. Неучастието на съсобственик води до нищожност на делбата. Получаването на дял от недвижим имот от лице – несъсобственик, по договор за делба с нотариална заверка на подписите води до нищожност на придобиването на този дял от чуждото за съсобствеността лице, но на основание липса на предписаната в чл. 18 ЗЗД форма за придобиване на вещно право върху недвижим имот¹³.

Ако в договора за разпределение на ползването не участва някой от съсобствениците, важи казаното по-горе. Ако в договора, наред със съсобствениците участва и лице, което няма качеството съсобственик, при положение че всички съсобственици са страни по договора, същият ги обвързва. По отношение на лицето – несъсобственик, би могло да се поддържа тезата, че същото е ползвало „разпределената“ му част без основание и да се търси неговата отговорност по правилата на чл. 59 ЗЗД. Би могло също така да се изведе, че по отношение на лицето – несъсобственик, договорът за разпределение на ползването няма обвързващо действие, защото лицето няма материалноправна легитимация като съсобственик. Договорът за привременна делба се сключва с оглед на това качество на страните по него. Обвързва ги като сътитуляри на абсолютното право на собственост. Ако по време на действие на договора се установи, че дадено лице не притежава качеството „съсобственик“, това би могло да се счете като ново обстоятелство, което обуславя възможността да се иска ново разпределение на ползването, ако „квотата“ на външното за съсобствеността лице уголеми пропорционално квотите на всеки от съсобствениците. Според съдебната практика¹⁴ към съществените обстоятелства, които дават възможност да се иска ново разпределение на ползването между съсобствениците при вече направено такова, спада и промяна в съсобствеността, свързана с обема на притежавани права на всички съсобственици, което прави извършеното реално разпределение несъответстващо на новото фактическо положение.

Посочените по-долу в примерите проценти са илюстративни, с цел нагледност.

Така, ако мнимият съсобственик е „притежавал“ 24% ид. ч. от правото на собственост върху вещта, а другите трима съсобственици притежават съответно 60%, 8%, 8%, ако процентите на мнимия съсобственик се разпределят пропорционално (например защото завещанието в негова полза е унищожено и това унищожаване ползва всички наследници по закон, уголемявайки идеалните им части от наследствения имот), новите квоти в съсобствеността ще бъдат съответно 68%, 16%, 16%, което ще доведе до промяна в идеалните части на всички съсобственици – основание да се извърши ново разпределение на ползването – било като се сключи нов договор за разпределение на ползването, било като съсобственикът, притежаващ повече от половина ид. ч. от правото на собственост върху вещта, вземе решение по чл. 32, ал. 1 ЗС, било като се инициира производство по чл. 32, ал. 2 ЗС.

Ако обаче въпросните 24% ид. ч. са били „придобити“ от мнимия съсобственик чрез сделка със съсобственика с 60-те % ид. ч. (преди прехвърлителната сделка – 84%), ако тя е нищожна, била е унищожена или развалена, тогава тези 24% се връщат (или се считат за неотчуждавани – в хипотезата на нищожна сделка) в патримониума на прехвърлителя, но без тази промяна да се отразява на другите съсобственици – лицата, притежавали по 8% ид. ч. от вещта както преди, така и след отчуждителната сделка. В тази хипотеза може да се приеме, че ново разпределение на ползването не е нужно, защото този, в чийто патримониум са се върнали идеалните части на мнимия съсобственик, ще ползва и неговата част по договора за разпределение на ползването, сключен преди обявяване придобивната сделка за нищожна или преди нейното унищожение или разваляне. Разбира се, по взаимно съгласие на съсобствениците, между същите може да се уговори и друго.

Горният извод следва да важи и в хипотеза, при която идеални части от вещта са придобити въз основа на прехвърлителна сделка, по която насрещни на приобретателя страни са били няколко съсобственици, като всеки от тях е прехвърлил своята идеална част на лице, което към момента на сключването на договора за разпределение на ползването е имало качеството съсобственик (или, в хипотезата на нищожност – същата не е била прогласена). Така, ако използваме стойностите от преходния пример, в случай че първоначалната съсобственост е била в квоти 84% ид. ч. за Х, 8% ид. ч. за У и 8% ид. ч. за Z, ако У и Z са прехвърлили на 01.02.2010 г. своите идеални части на М, а Х и М са сключили на 01.03.2012 г. договор за разпределение на ползването на имота (да кажем – дворно място), с развалянето на договора от 01.06.2013 г. прехвърлените идеални части от У и Z се връщат обратно в техния патримониум, но, тъй като тази промяна не води до промяна в идеалните части на всички съсобственици, която прави извършеното реално разпределение несъответстващо на новото фактическо положение, за У и Z не е налице основание да искат ново разпределение на ползването, а същите могат да разпределят ползването на 16% ид. части от вещта помежду си в пространствените или времеви граници, договорени от М по договора за разпределение на ползването от 01.03.2012 г., „тъй като разпределението не се извършва с оглед на личността на съсобственика“¹⁵. В случая У и Z не разполагат и с мнозинство по чл. 32, ал. 1 ЗС.

Ситуацията обаче не е идентична, ако отчуждител е Х (84% ид. ч.) и той е прехвърлил в цялост своите идеални части от правото на собственост върху вещта на М. Ако договорът за разпределение на ползването е сключен между М (приобретателя на Х), У и Z, при разваляне на придобивната сделка Х може да разпредели ползването на вещта по различен от договорения между страните по договора за привременна делба начин със свое решение по чл. 32, ал. 1 ЗС като собственик на повече от половината идеални части от вещта. Пред него стои и възможността да предложи преразпределение по договорен път. Изводът не се променя дори да се приеме, че Х е обвързан от първоначалния договор за разпределение на ползването, макар че възприемането на това становище (че Х е обвързан от договора за разпределение на ползването, сключен от М), означава най-малко да допуснем, че без да е страна по този договор, наличието на съглашение „блокира“ въобще възможността му да прави промени в начина на разпределение на ползването, макар да притежава повече от половината идеални част от правото на собственост.¹⁶ В случая изводът за необвързаност¹⁷ на частен правоприемник от сключен от праводателя му договор за разпределение на ползването следва да важи и по отношение на лице – прехвърлител по отчуждителна сделка, прогласена за нищожна, или след сключването й унищожена или развалена, в резултат на което вещно-прехвърлителното й действие е отпаднало с обратна сила и имуществото, предмет на сделката, се е върнало в патримониума на прехвърлителя.

Ако един съсобственик прехвърли на друг съсобственик своята идеална част от вещта или процент от тази идеална част, а впоследствие вещно-транслативното действие на сделката отпадне, в зависимост от това в резултат на отпадането дали прехвърлителят формира повече от 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху вещта ще се реши въпросът може ли сам след отпадането на прехвърлителното основание отчуждителят да влияе върху сключения преди отпадането договор за разпределение на ползването. Така, ако Х притежава 55% ид. ч. от правото на собственост, У – 25%, а Z – 20%, ако Х е прехвърлил на У 15% ид. ч. от правото на собственост върху вещта на 01.03.2015 г., а на 01.04.2015 г. между Х, У и Z е сключен договор за разпределение на ползването при квоти Х – 40%, У – 40% и Z – 20%, отпадането на вещно-транслативния ефект на сделката от 01.03.2015 г. с обратна сила ще доведе до поне три възможности на Х: да приеме решение (със своите 55% ид. ч.) по чл. 32, ал. 1 ЗС, с което да преуреди уговореното с договора от 01.04.2015 ползване (сам или с някого от другите съсобственици), да предложи сключването на нов договор за разпределение на ползването или – да ползва 15-те процента от частта на У, които са се върнали в патримониума на Х, макар че в последния случай по необходимост ще е нужна уговорка само между Х и У коя реална част точно от разпределеното на У ползване ще бъде ползвана от Х като отговаряща на възвърнатите му 15% ид. ч. от правото на собственост върху вещта. Налице е и възможност за иницииране на производство по чл. 32, ал. 2 ЗС. Доколко са налице предпоставките на разпоредбата и дали такова производство ще доведе до промяна в разпределеното ползване, е въпрос по съществото на делото.

Ако обаче в резултат на отпадане на вещнотранслативното действие на прехвърлителната сделка отчуждителят няма мнозинство по чл. 32, ал. 1 ЗС, тогава пред него стои възможността да ползва реална част, отговаряща на възвърналия се процент идеални части от вещта в неговия патримониум (след уговорка с този, от когото идва тази идеална част в границите на разпределената на последния реална част по сключения договор за разпределение на ползването), да приеме с някого от другите съсобственици решение на мнозинството по чл. 32, ал. 1 ЗС, да предложи сключването на нов договор за разпределение на ползването или да инициира производство по чл. 32, ал. 2 ЗС, в което по същество да се прецени налице ли са нови обстоятелства, налагащи ново разпределение на ползването.

Относно нищожността в контекста на съпоставката между договора за доброволна делба и договора за разпределение на ползването следва да бъде отбелязана още една разлика – в някои хипотези на нищожност на договора за доброволна делба е възможно да се мисли за конверсията му в договор за разпределение на ползването – напр. липса на предписаната от закона форма, невъзможен предмет,¹⁸ или неучастие на някой от съсобствениците в договора за доброволна делба. Обратен извод обаче не е налице – в никоя хипотеза нищожният договор за разпределение на ползването не може да се конвертира в договор за доброволна делба.

На следващо място – освен общите основания за унищожаемост на договорите по ЗЗД, към договора за доброволна делба са приложими и специални основания за унищожаемост – чл. 74 ЗН. От своя страна, договорът за разпределение на ползването е унищожаем единствено на общите основания по чл. 27-33 ЗЗД.

Друга последица от различния характер на двата вида договори е свързана с тяхното разваляне при неизпълнение. Договорът за разпределение на ползването се разваля извънсъдебно, независимо дали има за свой предмет уреждане на отношения по ползване на движими или недвижими вещи. Иск за разваляне на такъв договор е недопустим (по аналогия и с развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по отношение на който съдебната практика е непротиворечива, че тъй като самият договор не прехвърля вещни права върху недвижим имот, развалянето му е извънсъдебно, а предявен иск за разваляне на договора е недопустим).

Договорът за доброволна делба се разваля извънсъдебно, когато има за свой предмет движими вещи, а когато предмет е недвижим имот – по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД).

Интересен е въпросът дали договорът за доброволна делба се разваля в цялост, дори ако страните по него са повече от две. Вече имах повод да изразя принципното си становище¹⁹, че договорът за разпределение на ползването подлежи на разваляне при неизпълнение, дори страните по него да са повече от две. Тук е моментът да допълня, че и при договора за привременна делба, и при договора за доброволна делба разваляне следва да се допусне само относно дела, по отношение на който е налице неизпълнение. Така например, ако четирима съсобственици на неделим имот са постигнали съгласие имотът да остане в изключителна собственост на един от тях по силата на сключен в предписаната от закона форма договор за доброволна делба, а този съсобственик се е съгласил да уравни дяловете на останалите в пари, право да развали договора до размера на дела си ще има този съсобственик, който не е получил договореното парично уравнение. Ако този, който е станал изключителен собственик по силата на договора за доброволна делба, е платил на другите двама съсобственици, облигационната връзка в отношенията на всеки от тях с изключителния собственик е завършена с изпълнение. Ако се приеме тезата за цялостно разваляне, това би довело до интервенция в чужда правна сфера. Тези, които са получили паричното уравнение, ще трябва да го върнат, а дяловете им ще се върнат обратно в техния патримониум без наличие на неизпълнение по отношение на тях и чрез едностранни действия на външно на правоотношенията им с изключителния собственик лице. Тезата за частично разваляне се споделя и в съдебната практика²⁰.

Няма причина изводът за частично разваляне, относим към договора за доброволна делба, да не е приложим и при договора за разпределение на ползването. Право да развали частично договора за привременна делба ще има този съсобственик -кредитор, на когото се пречи да ползва разпределената му част от друг съсобственик – страна по договора.

И тук обаче могат да бъдат посочени известни условности.

Ако всички останали страни по договора пречат на една да ползва реално разпределената й част, имаме цялостно неизпълнение на договора за разпределение на ползването, тъй като самото разпределяне имплицитно съдържа в себе си и задължение никой от ползващите своята реална част да не пречи на другите да ползват и те своите реални части. Затова и в хипотезата на неизпълнение на това задължение от всеки съсобственик по отношение на друг от съсобствениците е налице виновно неизпълнение на договора от всеки пречещ съсобственик към неправомерно ограничения неползващ съсобственик.

Ако само някои от съсобствениците не изпълняват договора за разпределение на ползването, като възпрепятстват една или повече от страните по договора, тогава разваляне би следвало да се допусне частично – като право на този или тези съсобственици, по отношение на които е налице неизпълнение на договора срещу тези съсобственици, които са причина за неизпълнението. Упражненото право на разваляне не трябва да води до отпадане на договорната връзка между лицата, в чиито отношения договорът се изпълнява.

Съсобственикът, на който се пречи да ползва, има възможността да предяви и иск за ново разпределение на ползването по чл. 32, ал. 2 ЗС. Така, в част от съдебната практика се споделя виждането, че създаването на каквито и да е обективни пречки за ползването на определената с договора реална част на един от съсобствениците би трябвало да се квалифицира като промяна във фактическото положение и да обуслови допустимост на съдебната намеса по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС²¹.

На следващо място – уговорката, че докато трае съсобствеността върху вещта, никой от съсобствениците няма да иска делба на съсобствената вещ, не поражда действие, предвид изричната разпоредба на чл. 34, ал. 1 ЗС. В тази светлина може да бъде поставен въпрос действителна ли е уговорка в договор за разпределение на ползването, според която, докато трае съсобствеността, никоя от страните по договора няма да иска ново разпределение?

От една страна – договорът има силата на закон за тези, които са го сключили (чл. 20, б. „а“ ЗЗД). От друга страна – ако договорът не се изпълнява по отношение на основната престация по него – предоставяне на взаимно ползване, тогава допълнителните задължения, поети по него, не следва да тежат на изправната страна. Най-ясно на практика би било в самия договор да се постигне съгласие относно хипотезите, при наличие на които страните могат да искат/инициират промяна на разпределеното ползване. Така например страните могат да уговорят, че всяка от тях има право да предложи сключването на нов договор за разпределение на ползването, ако страна по първоначално сключения такъв отчужди своя дял – в полза на друг съсобственик или в полза на трето за съсобствеността лице. При настоящата съдебна практика общо формулирана уговорка, че докато трае съсобствеността, никоя от страните по договора за привременна делба няма да иска ново разпределение, не би издържала, ако след сключването на договора са се променили съществените обстоятелства²², с оглед на които е било постигнато съглашението за разпределение на ползването.

С оглед на това на поставения въпрос следва да се отговори, че при преценка за това поражда ли правно действие общата клауза за непредоговаряне на разпределеното ползване, е необходима преценка във всеки конкретен случай налице ли са съществени промени на обстоятелствата, при които е постигната уговорката (в светлината на установената съдебна практика какво се влага в понятието „съществени обстоятелства“). Така, ако една година след сключването на договор за разпределение на ползването, съдържащ обща клауза за непредоговаряне, една от страните по него поиска промяна, но имотът не е претърпял промени и съсобствениците са същите, тогава другите страни по договора успешно могат да противопоставят постигнатата уговорка. Нещо повече – при инициирано производство по чл. 32, ал. 2 ЗС искът на недоволния съсобственик ще бъде отхвърлен, т. е. общата идея на клаузата – за предвидимост и предпазване срещу неоснователни искания, поставени от страна по договора без наличие на причина, която оправдава извършването на ново разпределение, ще бъде постигната – съдебно или извънсъдебно. От друга страна – ако се възприеме тезата, че клаузата за непредоговаряне е недействителна, защото представлява отказ от бъдещи права, би следвало да се стигне до извод, че ново уреждане на отношенията по повод ползването на общата вещ би могло да се иска. Друг е въпросът доколко такова искане ще доведе, предвид на конкретните факти и обстоятелства по конкретния случай, до промяна на вече осъщественото разпределение на ползването.

Съществена разлика между договора за разпределение на ползването и договора за доброволна делба се крие и във възмездността, изведена като принцип при договора за доброволна делба, за разлика от липсата на изискване за възмездност между престациите по договора за привременна делба. Така, договорът за доброволна делба е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД във връзка с чл. 69, ал. 2 ЗН, когато не предвижда възмездяване на страните, които не са получили дял в натура²³. Подобни ограничения няма при договора за разпределение на ползването – действителна е уговорка между съсобствениците, че един от тях ще ползва повече, отколкото отговаря на идеалните му части в съсобствеността, или уговорка в сключения между Х, У и Z договор за привременна делба, че Х ще ползва частта, разпределена за ползване на Z, заедно със своята част и страните се съгласяват това ползване да е безвъзмездно. Страните имат договорната свобода да изменят в отношенията си общите правила на чл. 31 ЗС и да се облагодетелстват една или друга помежду си. Например – майката и двамата й сина уговарят, че всеки от синовете ще ползва по една стая повече от наследствената къща в село Б., макар майката да има право да ползва три стаи, а синовете й по една, съобразно идеалните им части в съсобствеността.

На следващо място – договорът за разпределение на ползването между съсобственици, дори когато е сключен за разпределяне ползването на недвижим имот, не е от категорията актове, които подлежат на вписване съгласно чл. 112 ЗС. За разлика от него, договорът за доброволна делба на недвижим имот подлежи на вписване, на основание чл. 112, б. „г“ ЗС.

По отношение на материалноправните обезпечения по двата вида договори също могат да се маркират няколко неща. Подробното разглеждане на възможностите за обезпечаване на изпълнението на договора за разпределение на ползването с познатите обезпечителни институти ще бъде изведено в отделна статия. За целите на настоящата следва да се отбележи, че неустойка за неизпълнение може да бъде уговорена както по договор за привременна делба, така и по договор за доброволна делба. За разлика от страната по договора за разпределение на ползването обаче, на съделителя по договора за доброволна делба, комуто се дължи допълване на дела, ЗЗД дава възможността за учредяване на законна ипотека върху недвижимите имоти, поставени в дял на онзи съделител, който дължи допълването (чл. 168, т. 2 ЗЗД). Възможност за законна ипотека по договор за разпределение на ползването не е налице. Възможността за учредяване на договорна ипотека в обезпечение на вземане, свързано с неизпълнението на този вид договор, ще бъде разгледано и анализирано в посочената по-горе предстояща статия.

На последно място следва да се посочи като разлика между двата вида договори процесуалният ред, по който се преодоляват разногласията между страните, свързани с правоотношения, касаещи липсата на съгласие за доброволно уреждане на въпроси, предмет на двата вида договори: ако между съсобствениците не е налице съгласие за сключване на договор за разпределение на ползването, не може да се формира мнозинство или решението на мнозинството е вредно за общата вещ, процесуалният път, по който тези неразбирателства се отстраняват, е чл. 32, ал. 2 ЗС. От своя страна – ако между съсобствениците не може да се постигне съгласие за сключване на договор за доброволна делба, всеки от тях разполага с потестативното право да предяви иск по чл. 34 ЗС за съдебна делба на съсобствената вещ.

Разгледаните по-горе разграничения целят да подпомогнат правоприложителя по въпросите, предмет на изследване в настоящата статия. Между договора за разпределение на ползването и договора за доброволна делба има и прилики, макар разликите да са многократно повече. Отчитането на тези разлики ще допринесе за обезпечаване на правилността на правните изводи досежно отликите между двете правни фигури.

Крум ТОДОРОВ, юрист
_____
1 Познат още в теорията като договор за привременна делба, като под това понятие се разбира поделянето между съсобствениците, притежаващи идеални части от вещ (най-често – недвижим имот), на реални части от имота, които последните да ползват в пространствено или времево отношение до момента на извършване на делбата в предвидената от закона форма. Така и Венедиков П. Съсобственост. Правни въпроси. София: Сиби, 1994, с. 24.
2 Така Сталев, Ж. Българско гражданско процесуално право, девето преработено и допълнено издание. София: Сиела, с. 1132.
3 Така Решение № 1357 от 24.11.1972 г. по гр. д. № 952/1972 г., ВС, цитирано по Сборник съдебна практика на Върховния съд на НР България. Гражданска колегия. София: Наука и изкуство, 1972, с. 227.
4 Вж. и Решение № 340 от 07.11.2011 г. на РС – Петрич по гр. д. № 800/2011 г., както и Решение № 97 от 03.05.2012 г. по в. гр. д. № 13/2012 г. на Окръжен съд – Благоевград.
5 В този смисъл – Венедиков, П. Съсобственост. Правни въпроси. София: Сиби, 1994, с. 100 и 107.
6 ППВС № 7 от 1973 г., т. 5; Решение № 1281 от 12.07.1995 г. по гр. д. № 1442/1994 г., ВКС, IV г. о.
7 Вж. и Тодоров, К. Съгласие за предаване на владение по договор за разпределение на ползването между съсобственици. – В: Собственост и право, 2018, № 8.
8 Така и Марков, М. Вещно право. Поредица Modus Studendi. 9-о издание. София: Сиби, с. 90.
9 Решение № 38 от 21.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3511/2016 г., I г. о.; ППВС № 2 от 1982 г.
10 За други хипотези на конверсия на нищожен договор за доброволна делба – Тодоров, К. Конвертира ли се нищожният поради неспазена форма или невъзможен предмет договор за доброволна делба в договор за разпределение на ползването? – В: Собственост и право, 2018, № 11.
11 За заместването в договор за разпределение на ползването – Тодоров, К. Заместване на страна по договор за разпределение на ползването между съсобственици“. – В: Собственост и право, 2017, № 12.
12 Определение № 1088 от 02.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 684/2010 г., I г. о.
13 Решение № 1281 от 12.07.1995 г. по гр. д. № 1442/1994 г., ВС, IV г. о.
14 Решение № 25 от 22.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3985/13 г., I г. о.; Решение № 97 от 09.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 866/2012 г., I г. о.
15 Решение № 97 от 9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 866/2012 г., I г. о.
16 Тезата, че договорът за разпределение на ползването обвързва и частен правоприемник на страна по него, е застъпена погрешно в част от новата съдебна практика. В този смисъл, с изрично посочване, че договорът за разпределение на ползването обвързва последващи приобретатели, е Решение № 299 от 15.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 500/2009 г., II г. о. Споразумението за разпределяне на ползването обвързва и последващите приобретатели на съответни идеални части от дворното място, вкл. досежно изградените преди прехвърляне на собствеността обекти, представляващи постройки на допълващо и второстепенно застрояване, ако същото съдържа съгласие за изграждането им. Същото обвързва не само лицата, които са притежавали имота в съсобственост към момента на сключването му, но и последващите приобретатели до момента, в който начинът на ползване не бъде променен по предвидения в чл. 32 ЗС ред. Без изрично извеждане на горепосочения извод, но с отмяна на въззивното решение, в което същият се застъпва изрично, и с посочване, че придобиването на идеални части от имота от трето лице не е ново обстоятелство, което обосновава ново разпределение на ползването – Решение № 25 от 22.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3985/2013 г., II г. о. С решението искът по чл. 32 ЗС е отхвърлен като неоснователен, като между страните по делото остава да действа договорът за разпределение на ползването, по който страна е един от праводателите на частен правоприемник. Обратно – че договорът за разпределение на ползването не обвързва последващи приобретатели – Решение № 816 от 07.07.2011 г. по гр. д. № 2028/2009 г., I г. о.; Определение № 512 от 02.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 917/2017 г., I г. о. Налице е и по-стара съдебна практика в същия смисъл – Решение № 1837 от 1995 г., IV г. о. ВКС – Доброволното разпределяне на ползването на собствен имот, дори извършено с нотариалния акт за покупка, създава облигационни права и задължения. То не обвързва бъдещите приобретатели, защото те не са били страна по договореното разпределение.
17 За подробна критика на възприетото от част от съдебната практика становище, че договорът за разпределение на ползването обвързва и частен правоприемник на страна по него – Тодоров, К. Обвързан ли е частният правоприемник на съсобственик от сключения от праводателя му договор за разпределение на ползването. – В: Собственост и право, 2019, № 11.
18 За тях Тодоров, К. Конвертира ли се нищожният поради неспазена форма или невъзможен предмет договор за доброволна делба в договор за разпределение на ползването? – В: Собственост и право, 2018, № 11.
19 Тодоров, К. Заместване на страна по договор за разпределение на ползването между съсобственици. – В: Собственост и право, 2017, № 12.
20 Решение № 447 от 02.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1182/2010 г., I г. о.; Определение № 1057 от 10.08.2009 г. на ВКС по гр. д. № 863/2009 г., II г. о.
21Решение № 143 от 06.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1325/2015 г., I г. о.; вж. и Тодоров, К. Възпрепятстване на разпределеното с договор ползване като основание за иницииране на производство по чл. 32, ал. 2 ЗС. – В: Собственост и право, 2019, № 2.
22 Под „съществени обстоятелства“ в практиката на Върховния касационен съд се имат предвид такива обстоятелства, които са свързани с предназначението и състоянието на съсобствената вещ (ново строителство или премахване на съществуваща постройка, намаляване или увеличаване на площта на съсобствения имот вследствие на регулационни изменения) или с обема на всички съсобственици (придобиване по давност на собственост върху идеална част от трето лице, разпоредителни сделки между съсобствениците, в резултат на което се намалява квотата на един съсобственик за сметка на друг), които правят извършеното реално разпределение несъответстващо на новото фактическо положение. Съвсем различен е въпросът, че при задълбочен анализ на примерите, илюстриращи промени в обема на правата на всички съсобственици, ще открием, че тези примери не водят до промяна в обема права на всички съсобственици, а само на някои от тях – третото лице, придобило по давност идеална част, не променя обема на притежаваните идеални части на другите съсобственици, за да е налице промяна по отношение на всички. То придобива идеалната част на съсобственик в обема, в който я е притежавал последният. Имаме промяна на титуляря на правото, а не на самото право, и този титуляр е съсобственик на идеалната част в такъв обем, в какъвто тя е била притежание на първоначалния съсобственик – ако едно лице е придобило по давност 1/6 ид. ч. от правото на собственост върху съсобствена вещ, това по никакъв начин не влияе върху обема притежавани права на другите двама, от които единият има напр. 3/6, а другият – 2/6 ид. ч.; разпоредителната сделка, в резултат на която се намалява квотата на един съсобственик за сметка на друг, води до промяна в обема по отношение на всички, само ако съсобствениците са двама. Ако са повече лица, сделката не влияе върху обема на квотите на останалите.
23 Решение № 233 от 31.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4380/2014 г., IV г. о.