Намаляване или освобождаване от наем на имоти – държавна или общинска собственост, в условията на извънредна епидемична обстановка

Според разпоредбата на параграф 12, ал. 1, т. 6 от ПЗР на Закона за изменение на Закона за здравето и променения с нея чл. 6б от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г., до два месеца след отмяна на извънредното положение министрите, областните управители и ръководителите на други ведомства, които са предоставили под наем или за ползване имоти – държавна собственост, може да приемат решения, съответно до издадат заповеди за намаляване размера на вноските за наем и за ползване или за освобождаване от заплащането им изцяло или частично от физически и юридически лица – наематели или ползватели, които са ограничили или преустановили дейността си вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на извънредното положение.

За да може да бъде намален размерът на наема или съответно лицето да бъде освободено от него, следва да са налице наемни отношения между страните и да има сключен договор за наем, който е облигационен, тъй като същият не поражда вещноправно действие. Този договор е възмезден – налице е еквивалентно разместване на блага. В него е определен размерът на наема. Юридическото лице, което желае да се възполза от посочената възможност, следва да подаде заявление до съответния държавен орган и да ангажира доказателствата, визирани в чл. 6б от посочения по-горе закон относно ограничаване или преустановяване на дейността си вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на извънредното положение. Всеки конкретен случай се разглежда от съответния административен орган и същият постановява своя административен акт – решение или заповед. В закона не е посочено дали се подписва анекс към сключения договор, но смятам, че такъв е необходим да бъде сключен.

Страни по договора за наем са държавата в качеството й на наемодател и съответното лице – наемател. В договора се уреждат правата и задълженията на страните относно ползването на имота и заплащането на наема, поддържането и текущите ремонти на имотите – държавна собственост, които се извършват от наемателите за тяхна сметка, съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС), като е възможно по съгласие и на двете страни да се предвиди и основните ремонти да се извършват за сметка на наемателите. В решението и заповедта, съответно в анекса към договора, следва да се посочи, че по времето, когато страната е освободена от заплащането на наема или той е в намален размер, останалите клаузи на договора са в действие и страната следва да ги спазва, в противен случай трябва да се предприемат визираните в договора и закона действия по опазване на държавната собственост.

Отдадените под наем имоти – държавна собственост, не могат да се ползват извън предназначението им, да се преотдават и да се ползват съвместно по договор с трети лица. Предвид това преди да се предприемат някакави стъпки по прилагането на посочената по-горе правна норма за намаляване на наема или освобождаване от заплащането му, трябва да има яснота дали не са нарушени тези изисквания. В случаите, когато имотът се ползва неправомерно, не може да се пристъпи към прилагането на тази разпоредба.

Ако имотът се ползва след изтичане на наемния договор, се дължи заплащане на обезщетение за лишаване от ползване на имота, съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В тези случаи лицето, което ползва имота, трябва да изпълнява и всички задължения, които произтичат от прекратения наемен договор, както и да използва вещта според предназначението й и да я пази. „В съдържанието на правоотношението между страните се включва по силата на закона – чл. 236, ал. 2 ЗЗД, едно допълнително задължение на наемателя за обезщетение за продължилото ползване в нарушение на задълженията, произтичащи от прекратяването на договора“ – Решение № 391 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2009 г., ГК, ІІІ г. о. на ВКС. В този случай държавата не може да намали или разреши на лицето да полза имота, без да заплаща обезщетение, защото в закона не е предвидена тази хипотеза и неправомерно ползващият имота ще дължи обезщетение за времето, през което го ползва.

Ако доброволно не се заплатят от лицето дължимите суми за обезщетение, съответният орган следва да предяви иск по реда на чл. 236, ал. 2 ЗЗД.

В тези случаи се дължи и връщане на недвижимия имот, предмет на наемния договор. Според разпоредбата на чл. 233 ЗЗД наемателят е длъжен да върне недвижимия имот – частна държавна собственост, като, ако същият е причинил вреди на имота, дължи обезщетение за тях, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Дължи се и обезщетение за вредите, които са причинени, от пренаематели или лица от неговото домакинство. В тази насока е и Решение № 131 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС.

Живка ЮРУКОВА, юрист